Разрешение земельных споров сегодня – весьма сложный процесс. Такие вопросы регулируются часто меняющимся законодательством, имеют сложный юридический состав, часто связаны с привлечением административного ресурса. Мы профессионально разрешаем подобного рода споры.
Зачем нужен земельный юрист
Развитие в России института частной собственности на землю привело к значительному усложнению всего комплекса правоотношений, связанных с владением землей, принятием её в собственность, вступлением в наследство, покупкой и продажей земельных участков.
Большинство вопросов, возникающих при оформлении прав на землю и сопутствующих этому процедурах, можно решить самостоятельно, путем обращения в различные государственные инстанции. Но это потребует времени, необходимого для погружения в проблему, а так же совершения юридически значимых действий, сбора и составления документов. Кроме того, некоторые вопросы можно разрешить только в суде, где целесообразно будет поручить защиту Ваших интересов представителю – профессиональному земельному юристу или адвокату.
Услуги земельного юриста
Мне приходилось решать множество юридических проблем, связанных с земельными правоотношениями. Услуги, оказываемые земельным юристом, можно условно разделить на следующие:
Консультация: В подавляющем большинстве случаев, для моих клиентов оказывается достаточно очной консультации. В рамках такой встречи граждане излагают имеющиеся у них проблемы, и мы совместно находим пути их решения. Как правило, если разрешение проблемы требует составления юридических документов или обращения в суд, то стоимость консультации учитывается при дальнейшем определении стоимости услуг.
Составление документов: При разрешении земельного спора, Вам могут понадобиться различные документы. Это могут быть запросы в различные органы, досудебные претензии, иски в суд и т.д. В любом случае, такие документы, как правило, определяют стратегию защиты прав гражданина, ссылаются на основные доказательства заявленной позиции, поэтому к составлению таких документов необходимо подходить очень ответственно.
Судебное разбирательство: Если нужно обратиться в суд, земельный юрист изучает ситуацию, собирает необходимые документы и доказательства, составляет и подает исковое заявление, участвует во всех заседаниях суда. При необходимости обжалует вынесенное решение в вышестоящих инстанциях. Напоминаем, что разбирательство спора в суде – достаточно сложный и четко регламентированный процесс, без знания которого простому гражданину будет весьма сложно защитить свои права.
Другое: Земельный адвокат или юрист также оказывает и другие услуги, связанные с разрешением споров о земле. Это может быть участие в переговорах, поездки в различные инстанции (в основном такие услуги оказываются для граждан, живущих в других городах) и т.п.
Чем занимается земельный юрист
Земельному юристу, как правило, приходится разрешать следующие спорные ситуации:
Признание прав на землю (оформление земельного участка, дома в собственность)
Если Вы претендуете на участок либо пользуетесь им, однако право собственности на него не оформлено, существует риск, что в будущем Вы можете лишиться своей земли.
Практика разрешения подобных земельных споров со временем становится все менее дружелюбна к гражданам: ужесточаются требования к оформлению документов, суды строже подходят к оценке уважительности причин пропуска сроков обращения.
Порядок оформления земли зависит, прежде всего, от основания, по которому Вы являетесь (пока ещё «неофициально») владельцем участка. Общим для всех случаев является обязанность в конечном итоге обратиться в Росреестр для регистрации права.
Споры о границах участков (установление или восстановление границ участков, разделение участков, изменение границ)
Споры о границах земельных участков – это наиболее часто встречающиеся споры в практике земельного адвоката (юриста). Они являются одними из самых сложных.
Такие споры возникают при несоблюдении санитарных норм (например, когда объект построен вплотную к границам участка), при захвате земли, при невозможности мирно согласовать границы участка. Также причиной могут быть неточности в старых документах землеустройства.
Необходимо понимать, что границы, определенные кадастровыми инженерами, не есть «истина в последней инстанции». При отсутствии согласования границ участков можно поставить под сомнение законность межевания. Сосед, чьи права нарушены, может требовать через суд восстановления прежнего положения (ст. 60 ЗК РФ). Как правило, решающее значение для разрешения спора будет иметь землеустроительная экспертиза.
Споры о наследстве на земельный участок
Земельные споры, связанные с наследованием, можно также условно разделить на две категории:
В первом случае существует спор между несколькими наследниками, на землю претендуют несколько лиц. В зависимости от обстоятельств дела и желания клиента, в суде можно добиться разного разрешения ситуации. Можно признать за истцом право собственности на весь участок, либо добиться фактического раздела участка между наследниками.
Если это невозможно, то стоит попытаться претендовать на раздел «юридический» – создания общей долевой собственности. К сожалению, такие споры, особенно с участием родственников, часто сводятся к откровенной лжи и манипуляциям в процессе. Обычным гражданам бывает тяжело адекватно реагировать в такой ситуации. Юрист же может трезво оценить ценность каждого довода противоположной стороны, обратить внимание суда на противоречия, найти способы опровергнуть ничем не подтвержденные слова.
Это можно сделать, привлекая нужных свидетелей, задавая «правильные» вопросы. Работа юриста в этой части чем-то схожа с работой следователя. Кроме того, представитель подскажет, в каких органах (в налоговой инспекции, в банках, у работодателей) целесообразно запросить ту или иную информацию.
Во втором случае между смертью наследодателя и решением обратиться к юристу прошло достаточно много времени, порой не один год, возможно, сменилось даже несколько поколений семьи, не озаботившихся оформлением прав на землю. И здесь начинается настоящий «квест» по поиску правоустанавливающих документов, посещениям администрации, архивов, нотариальной палаты, БТИ и прочих организаций, способных предоставить хоть какие-то документы, подтверждающие связь заявителя и спорного участка. По-хорошему, такие участки должны были перейти в разряд выморочного имущества (стать государственным, муниципальным имуществом). На деле Администрация Архангельска не очень-то спешит оформлять участки в свою собственность: на это нужны ресурсы, усилия. Не всегда земля представляет значительную ценность и востребована. Но Ответчиком в иске, тем не менее, выступает муниципальный орган власти.
Установление сервитута на землю
Иногда Вы можете оказаться в положении, когда пользование земельным участком осложняется из-за его неудачного расположения, ограниченного соседскими участками. Возможно, существующие пути не позволяют Вам подвезти на участок стройматериалы или грунт, отремонтировать линии электропередачи или проложить водопровод. В этом случае можно обязать собственников такого участка через суд не чинить Вам препятствий (либо же наоборот, принудить сделать что-либо), даже несмотря на то, что мешающий участок принадлежит другим лицам.
Закон предусматривает разнообразные способы защиты своих прав. Например, в соответствии с институтом сервитута, суд может обязать собственника чужой земли обеспечить частичный доступ к его участку для проезда, проведения трубопровода, линий электропередач и пр.
Споры в садоводстве.
У меня имеется большой опыт споров, связанных с садоводствами. Специфика таких судов заключается в том, что они представляют собой определенную сложность для неспециалистов в силу достаточно сложного, порой противоречивого, законодательства. По ходу дела приходится изучать огромный массив внутренней документации садоводства: устав, протоколы собраний, решения правления, положения о выборах и т.д. Следует проверять законность вынесения органами управления садоводства решений, проверять верно ли участники были уведомлены о собраниях, как проходили сами собрания и т.д.
Несмотря на то, что цена вопросов в спорах с СНТ обычно (в денежном выражении) не слишком высока, большинству клиентов важно отстоять свою правоту, избавиться от постоянных незаконных требований со стороны руководства садоводства (членов садоводства). Также отмечу, что в случае победы в судебном споре, все расходы на юриста или адвоката взыскиваются с проигравшей стороны в полном объеме, вне зависимости от цены иска.
Установление порядка пользования имуществом, раздел в натуре
Нередки ситуации, когда собственниками одного участка или загородного дома являются несколько человек. Обычно это близкие родственники, которые самостоятельно определили порядок пользования объектом недвижимости. Большинство конфликтов возникают после смерти прежнего собственника и перехода его доли в порядке наследования другим родственникам. Споры могут длиться долгие годы, и оптимальным выходом из сложившей ситуации мне, как юристу, видится закрепление судом правил пользования домом или участком.
Часто причиной споров являются не самые теплые отношения с соседями. Подобное противостояние может длиться годами и сопровождаться нарушениями взаимных прав и интересов. Одним из способов решить проблему раз и навсегда является получение решения суда, с последующим предъявлением исполнительного листа судебным приставам.
В зависимости от каждого конкретного случая, размера участка, дома, наличия отдельных входов или подъездов, возможно разделить недвижимость в натуре, или определить, какие комнаты и квадратные метры будут в вашем личном распоряжении. Это означает, что никто, кроме Вас не сможет зайти на вашу часть дома, либо пользоваться участком земли.
Споры об аренде земельных участков
Как правило, такие споры возникают между местными администрациями и юридическими лицами (пользователями земельных участков, собственниками зданий и сооружений, расположенных на спорных земельных участках).
Это обычно происходит при недостаточном правовом согласовании муниципальными (государственными) органами пакета документов при передаче земли в аренду.
Предметом таких споров может стать:
- понуждение заключить договор аренды земельного участка (внести в договор изменения, признать договор недействительным);
- расторжение договора аренды;
- взыскание арендной платы;
- требование освободить и возвратить земельный участок.
Стоимость услуг земельного юриста
Стоимость услуг земельного юриста зависит от обстоятельств дела, сложности ситуации, наличия или отсутствия правоустанавливающих документов, количества спорящих сторон и от массы других факторов, которые могут увеличить (уменьшить) трудозатраты. Ниже привожу примерный прайс на услуги земельного юриста:
